Ταυτότητα Κτιρίων: Λίγα λόγια για το επικείμενο Προεδρικό Διάταγμα

Αν και πρόκειται για νομικό πλαίσιο που δεν έχει ακόμα θεσμοθετηθεί, είναι αρκετά αυτά που μπορούν να ειπωθούν για να το περιγράψουν. Σκοπός μας λοιπόν είναι να αποσαφηνίσουμε και να αποδώσουμε, με όσο το δυνατόν απλούστερο και κατανοητό τρόπο, το περιεχόμενο της έννοιας, «Ταυτότητα Κτιρίων».

Για πρώτη φορά ο όρος εισήχθη στην ελληνική έννομη τάξη με τον νόμο 3843/2010 (ΦΕΚ 62 Ά), ο οποίος οριοθέτησε το περιεχόμενό της και το νομικό πλαίσιο εφαρμογής της στο πλέγμα της πολεοδομικής νομοθεσίας. Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 3 του συγκεκριμένου νόμου, «Ταυτότητα Κτιρίου» είναι ο φάκελος που περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία του κτιρίου. Ο φάκελος αυτός τηρείται και ενημερώνεται από τους αρμόδιους μηχανικούς και φυλάσσεται από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Θεσπίστηκε επιπλέον ως υποχρέωση από το νόμο, να φυλάσσεται και αντίγραφο του φακέλου σε ειδικό χώρο εντός του κτιρίου.

Πριν προχωρήσει κανείς περεταίρω, αξίζει να σημειωθεί πως αυτό που καταλαβαίνει ακόμη και ο μη «ειδικός» επί σχετικών θεμάτων είναι πως ο νομοθέτης δίνοντας αυτό τον ορισμό μάλλον περιέγραψε ένα φυσικό φάκελο (χαρτιά) και όχι ηλεκτρονικό (αρχεία).

Ποια είναι λοιπόν τα δικαιολογητικά που πρέπει να περιέχει αυτός ο φάκελος σύμφωνα με το νόμο:
Τα δικαιολογητικά αυτά, καθώς και τα στοιχεία πληρότητας ρυθμίζονται στο άρθρο του προαναφερόμενου νόμου, και είναι τα εξής:

α. η οικοδομική άδεια του κτιρίου, θεωρημένη από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία,
β. τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, θεωρημένα από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία,
γ. το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
δ. τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο όπως κατασκευάσθηκε τελικώς, καθώς και την τυχόν αναγκαία ενημέρωση ή αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας κατά τις κείμενες διατάξεις,
ε. το έντυπο ελέγχου για την αρχιτεκτονική μελέτη του κτιρίου και του περιβάλλοντα χώρου αυτού,
στ. το έντυπο ελέγχου για τη στατική μελέτη του κτιρίου,
ζ. το έντυπο ελέγχου για τις μελέτες ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων του κτιρίου,
η. το βίντεο, στο οποίο απεικονίζονται οι χώροι και οι εγκαταστάσεις του κτιρίου, όπου αναγράφεται η ημερομηνία λήψης του,
θ. τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου,
ι. πιστοποιητικό πληρότητας της Ταυτότητας Κτιρίου.

Θα προσθέταμε, πως τα ανωτέρω δικαιολογητικά είναι λίγο έως πολύ γνωστά στους ιδιώτες, εκτός ίσως από το τελευταίου, το οποίο και περιγράφεται παρακάτω. Άξιο αναφοράς σχετικά με τα α και β είναι πως έχει τεθεί ήδη σε ισχύ ο νόμος 4250/2014 (ΦΕΚ 74 /Α’/26-3-2014) με τον οποίο καταργείται η υποχρέωση υποβολής πρωτοτύπων ή επικυρωμένων αντιγράφων εγγράφων ενώ με το στοιχείο «η» δικαιολογητικό (βίντεο) ο φάκελος αρχίζει από τον ίδιο νομοθέτη κιόλας να λαμβάνει ηλεκτρονική υπόσταση.

Αν για κάποιους φαντάζουν αρκετά πρέπει να έχουν υπόψη ότι κάθε κτίριο ήδη σήμερα διαθέτει:

Α. μία πραγματική υφιστάμενη κατάσταση με συγκεκριμένη επιφάνεια, χρήση και μορφή
Β. μία επιφάνεια και χρήση κατά τη δήλωση του Ε9
Γ. μία περιγραφή στον τίτλο ιδιοκτησίας (αν υπάρχει)
Δ. μία επιφάνεια και χρήση κατά τη δήλωση στην Κτηματολόγιο Α.Ε.
Ε. μία επιφάνεια και χρήση στη Δ.Ε.Η. Α.Ε. (αν ηλεκτροδοτείται)
Ζ. μία λιγότερο ή περισσότερο λεπτομερή περιγραφή στην οικοδομική άδεια (αν δεν είναι αυθαίρετο ή απολύτως ταυτόσημο με αυτή)
Η. μία λεκτική ή σχεδιαστική περιγραφή τακτοποιημένων ή νομιμοποιημένων χώρων με πρόσφατους ή παλαιότερους νόμους
Θ. πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
Ι. πιθανές διεκδικήσεις από δικαστικές αποφάσεις όμορων ιδιοκτητών ή το δημόσιο (ρυμοτομούμενα, δάση, ρέματα, ακτογραμμές)
και διάφορα άλλα στοιχεία πιο ειδικά. Φαίνεται λοιπόν πως αυτή η θεσπισμένη απόπειρα συγκέντρωσης από την πολιτεία αυτών των πολλών αλλά βασικών κατά κανόνα στοιχείων, να αποτελεί αναγνώριση της αναγκαιότητας ένταξης των στοιχείων που σχετίζονται με τα ακίνητα σε ένα πιο «ανθρώπινο» πλαίσιο – περιβάλλον. Ταυτοχρόνως η υλοποίηση του εγχειρήματος δια της ενσωμάτωσης όλων των παραπάνω σε ένα δικαιολογητικό αποδόθηκε για ακόμη μια φορά στον πολίτη υποχρεώνοντας τον να προβεί σε ενέργειες (και δαπάνες) συγκέντρωσης και αντιστοίχισης των υφιστάμενων δεδομένων πολλών υπηρεσιών.

Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να μάθουν για την Η.Τ.Κ.;

Οι υποχρεώσεις προς τους πολίτες αρχικά αφορούσαν αποκλειστικά σε ιδιοκτήτες κτιρίων, των οποίων η οικοδομική τους άδεια εκδόθηκε μετά την 1.1.2011, ήτοι νέο ανεγειρόμενα κτίρια, εν συνεχεία όμως, με το επικείμενο Προεδρικό Διάταγμα, θα επεκταθούν σε όλα τα υφιστάμενα κτίρια των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1.3.2012 ή και αυτά χωρίς οικοδομική άδεια, με αποτέλεσμα η υποχρέωση να αφορά σε όλα τα κτίσματα της επικράτειας, υφιστάμενα και μελλοντικά. Άπαντες λοιπόν οι ιδιοκτήτες ακινήτων όλης της χώρας, είναι υποχρεωμένοι εντός 15ετίας (σύμφωνα με το Π.Δ.) να προσλάβουν ιδιώτη μηχανικό, οποίος κατόπιν αυτοψίας που θα διενεργήσει, θα συμπληρώσει ειδικό έντυπο, σύμφωνα πάντα με όσα προβλέπει το Π.Δ., και θα εκδώσει Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου ή και Πιστοποιητικό Πληρότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας. Περεταίρω η οικία Υπηρεσία Δόμησης, η οποία δεν είναι κάτι άλλο παρά η παλαιά Πολεοδομία, θα εκδώσει Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής το οποίο θα καταχωρείται σε ειδική υπηρεσία του Υπουργείου Παραγωγικής Ανασυγκρότησης Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Το πιστοποιητικό που εκδίδεται από τη διαδικασία αντικαθιστά και συμπεριλαμβάνει την βεβαίωση νομιμότητας του Ν.4178/2013 που είναι απαραίτητη για τη σύνταξη οποιουδήποτε είδους δικαιοπραξίας εν ζωή.
Επιπλέον της σύστασης του εν προκειμένω φακέλου οι πολίτες, ιδιοκτήτες ακινήτων, υποχρεούνται να ενημερώσουν την Ταυτότητα Κτιρίου μετά από την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας για την οποία απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή.

Πότε χρονικά πρέπει να κινητοποιηθούν οι πολίτες αναφορικά με τις απορρέουσες υποχρεώσεις; Εντός 10ετίας, αν στην ιδιοκτησία δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, και εντός 5ετίας, σε κάθε άλλη περίπτωση, από την ημερομηνία έναρξης του ηλεκτρονικού συστήματος ταυτότητας κτιρίου.

Τι γίνεται με όλους αυτούς που δε συμφωνούν με τις προθέσεις της πολιτείας και δε συμμορφώνονται; Προβλέπονται περιοδικοί έλεγχοι σύμφωνα με το σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος αναλόγως με την κατηγορία χρήσης του κτιρίου ως εξής:

Α. Κάθε 8 έτη:
1. Κτίρια Συνάθροισης κοινού
2. Βιομηχανικά και Βιοτεχνικά κτίρια
3. Πρατήρια υγρών καυσίμων και Συνεργεία Αυτοκινήτων
4. Εμπορικά κέντρα, πολυκαταστήματα, αγορές και υπεραγορές.
Β. Κάθε 10 έτη:
1. Κτίρια με χρήση Κατοικία
2. Εμπορικά καταστήματα
3. Γραφεία
4. Σχολεία και φροντιστήρια
5. Κτίρια υγείας και κοινωνικής πρόνοιας
6. Κτίρια σωφρονισμού
Γ. Κάθε 15 έτη:
1. Αποθήκες.
2. Σταθμοί αυτοκινήτων
3. Λοιπές χρήσεις: όλες οι υπόλοιπες κατηγορίες και χρήσεις κτιρίων που δεν αναφέρονται στα παραπάνω εδάφια.

Οποιαδήποτε εργασία έχει εκτελεσθεί στο διάστημα αυτό και δεν έχει καταγραφεί θεωρείται αυθαίρετη και επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη πρόστιμα αυθαιρέτου κατασκευής. Ορίζονται ως αρμόδιοι για τους ελέγχους οι Ελεγκτές Δόμησης, όπως θεσπίστηκαν με το Ν.4030/2011, οι οποίοι και δύνανται να πραγματοποιούν δειγματοληπτικούς ελέγχους αυτεπάγγελτα ή κατόπιν καταγγελίας για την ορθότητα σύνταξης της ταυτότητας του κτιρίου, και την εμπρόθεσμη ενημέρωση της με καταβολή της αμοιβής τους από το Πράσινο Ταμείο. Οι Ελεγκτές Δόμησης είναι Ιδιώτες Μηχανικοί, με καθήκοντα ασυμβίβαστα με αυτά του δημοσίου υπαλλήλου ή υπαλλήλου Ν.Π.Δ.Δ. ή υπαλλήλου που απασχολείται στον ευρύτερο δημόσιο τομέα, λειτουργούν ανεξάρτητα και δεν τελούν σε σχέση ιεραρχικού ελέγχου ή εποπτείας με τις Υπηρεσίες Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.).

Τι γίνεται με τους αμελείς μηχανικούς και τις περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης σε συνεργασία με τον μηχανικό δε τηρούν τη νόμιμη διαδικασία;

Το σχέδιο Προεδρικού διατάγματος προβλέπει πως στην περίπτωση που από περιοδικούς ελέγχους διαπιστωθεί ότι οι οικοδομικές εργασίες δεν εκτελέστηκαν σύμφωνα με την άδεια δόμησης και συμπληρώθηκαν ψευδώς στοιχεία της Ταυτότητας Κτιρίου από τον επιβλέποντα ή τον αρμόδιο Μηχανικό καθώς και για κτίρια ή τμήματα κτιρίων που κατασκευάστηκαν προ τις 1.3.2012 και σε περίπτωση όπου κατά την συμπλήρωση της ταυτότητας κτιρίου ή της ιδιοκτησίας ή κατά τους περιοδικούς ελέγχους διαπιστωθεί ότι συμπληρώθηκαν ψευδώς στοιχεία ταυτότητας κτιρίου από τον αρμόδιο μηχανικό, πέραν των ποινικών κυρώσεων επιβάλλεται:

α) Επιβολή προστίμου από 2.000 έως 20.000 ευρώ. Η κύρωση επιβάλλεται από τον Υπουργό ΠΕΚΑ ή τον υπό αυτόν εξουσιοδοτούμενο κατόπιν προηγούμενης ακρόασης του ενδιαφερόμενου, σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 2690/1999.
β) αναστολή άδειας άσκησης επαγγέλματος του μηχανικού για διάστημα από 2 έως 24 μήνες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Η κύρωση επιβάλλεται από το αρμόδιο Πειθαρχικό Συμβούλιο του Τ.Ε.Ε..

Περεταίρω για τις ανάγκες του ελεγκτικού φορέα, τα κεντρικά υπολογιστικά συστήματα της ταυτότητας του κτιρίου, της ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε, της Δ.Ε.Η Α.Ε και της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (ΓΓΠΣ) διασυνδέονται μόνιμα για την παροχή αμοιβαίας δυνατότητας άμεσης πρόσβασης στα στοιχεία των ηλεκτρονικών αρχείων που τηρούν. Σε περίπτωση όπου από τους σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των ανωτέρω βάσεων δεδομένων προκύπτει ότι δεν τηρήθηκαν οι διατάξεις και οι προθεσμίες αρχικής συμπλήρωσης ενημέρωσης και περιοδικής συμπλήρωσης της ταυτότητας του κτιρίου, θα ενημερώνεται άμεσα η αρμόδια ΥΔΟΜ για τον έλεγχο και την καταγραφή τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών. Πέραν της διαπίστωσης αυθαιρέτων κατασκευών για την έλλειψη συμπλήρωσης της ταυτότητας του κτιρίου επιβάλλεται πρόστιμο από τον Ειδικό Γραμματέα Επιθεώρησης Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Νάσης Ζερμάν
Πολιτικός Mηχανικός MSc.

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!